住みかえテキパキ、オオミハウジング

不動産再開発

re-Development

民間主導型ミニ再開発プロジェクト

2020年東京オリンピック、パラリンピック開催が決定し、東京都内では、あちらこちらで道路計画事業が進められています。また、3.11東日本大震災以後「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」も施行され都内の主な幹線道路に面した旧耐震建物の所有者には、新耐震建物への建替が望まれています。

道路計画事業のように官主導で実施される再開発事業は良いとしても、特定沿道に面した木造家屋や木造密集住宅街、借地権付建物街区などでは、各々地権者の権利関係も複雑です。

弊社では、そういった民間主導型ミニ再開発プロジェクトに取り組んでおります。

弁護士事務所、設計士事務所、税理士事務所、不動産鑑定士事務所、土地家屋調査士事務所、司法書士事務所等々の諸先生方とも相談し、協議を重ね、各地権者様の権利を尊重した再開発事業を重ねて参りました。そして各地権者様の皆さま方からお喜びの声を頂戴しております。

再開発成功事例

再開発成功事例.1

社宅跡地。従前よりの借地人8名、アパート借家人8名、駐車場9ヶ所の利用者との誠意ある権利調整を行い、等価交換3名、買収5名、アパート借家人の明け渡しの協力を得て、長年計画していた再開発事業が成功した。

ヴィスタガーデン川越

  • 敷地面積:5460.91m2
  • 建物延床面積:13704.65m2
  • 総戸数:125戸
  • 構造:鉄筋コンクリート造 地上15階・地下1階建

再開発成功事例.2

東京地裁競売物件の落札コンサルティングと借地権者7名、店舗借家人2名との権利調整を行い、等価交換3名、店舗借家人の立ち退きの協力を得たうえで、42条2項道路の廃道を区役所に申請して許可され再開発事業が成功した。

シティハウス千川

  • 敷地面積:1,131.64m2
  • 建物延床面積:2,784.52m2
  • 総戸数:38戸
  • 構造:鉄筋コンクリート造 地上6階・地下1階建

再開発成功事例.3

破産会社清算人弁護士からの依頼。約440坪の貸宅地に借地人9名、貸店舗、アパートなどの建物17棟が建ち並ぶ木造家屋密集街。歓楽街で飲食店9店舗、アパート借家人10名、自営業者2名、自宅1名。借地人との団体説明の後、一人一人の借地人と交渉の結果、1名を除く等価交換3名、売買5名となり、その後の店舗借家人との明け渡し交渉では、ドンデン返しもありましたが、各々地権者皆さま方のご理解とご協力があり、再開発事業が成功した。

モアグランデ立川

  • 敷地面積:1001.28m2
  • 建物延床面積:2993.92m2
  • 総戸数:38戸・事務所2戸
  • 構造:鉄筋コンクリート造 地上10階建

取引事例

  • 1992年
    ライオンズマンション町屋
    権利調整・等価交換 株式会社大京に建設用地納入(丸増)

    自転車工場跡地の売却をサポートしたSさんから、工場へ賃貸中の借地権売却相談を相談を受ける。地主さんに借地権譲渡承諾の相談に行ったところ、地主さんも相続が発生して底地を売却したい意向があり、同時売却の話がまとまる。同じ借地人の尾久橋通りに面した酒屋さん、蕎麦屋さんへ等価交換の話を持ちかけ、ご協力いただき、容積率がアップし規模が大きくなりマンション事業建設用地となった。

    ライオンズマンション町屋

    ニチモ株式会社

    • 敷地面積:1578.51m2
    • 建設面積:762.55m2
    • 建物延床面積:4307.06m2
    • 総戸数:54戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上8階・地下1階建
  • 1994年
    ドエルアルス大島
    東急不動産に建設用地納入

    木管工場移転に伴う工場跡地売却サポート。工場、倉庫、居宅の延べ床500m2の建物があり、簿価とのギャップがあったが、買主との協力で売買成立となった。

    東急ドエルアルス大島

    東急不動産

    • 敷地面積:1396.21m2
    • 総戸数:45戸
    • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造 地上5階建
  • 1996年
    エスタヴォール大山
    ダイア建設に建設用地納入

    バブル崩壊後の不良債権処理。公開空地を設けた総合設計により容積率をアップした。各債権者の協力により売買が成立した。

    エスタヴォール大山

    ダイア建設株式会社

    • 敷地面積:1851.51m2
    • 建設面積:853.89m2
    • 建物延床面積:9597.12m2
    • 総戸数:114戸
    • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート造 地上14階・地下1階建
  • 1997年
    ルイシャトレ大山
    ニチモに用地企画・等価交換・建設用地納入

    相続税納税のため売売候補地3ヶ所を検証して、隣接借地権者3名と交渉。等価交換1名、買収2名の協力を得て、不整形地を整形地にして、使用容積率をアップできたうえ、オークションによる売却で納税予定価格よりも高く売却できた。

    ルイシャトレ大山

    ニチモ株式会社

    • 敷地面積:1578.51m2
    • 建設面積:762.55m2
    • 建物延床面積:4307.06m2
    • 総戸数:54戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上8階・地下1階建
  • 1998年
    鷺宮ヒルズ
    野村不動産に建設用地納入

    相続争いで二組に分裂していた相続人達が、あることをきっかけにまとまり無事売買契約できた。

    鷺宮ヒルズ

    野村不動産株式会社

    • 敷地面積:3,695.26m2
    • 建設面積:2,035.42m2
    • 建物延床面積:5,632.06m2
    • 総戸数:63戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上3階建
  • 1999年
    コスモロイヤルヒルズ八王子
    リクルートコスモスに用地企画・権利調整・等価交換・建設用地納入

    購入取引中に破産した会社の精算人弁護士と、債権者の宙に浮いた一般個人客の数年間にわたる悩みなどを解決し、3名への等価交換を提案して不良債権の整理と土地の有効活用ができた。

    コスモ八王子ロイヤルヒルズ

    株式会社リクルートコスモス

    • 敷地面積:2,323.02m2
    • 建設面積:1,118.49m2
    • 建物延床面積:8,028.92m2
    • 総戸数:92戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上11階建(一部8階建)
  • 1999年
    セザール第二常盤台
    セザールに建設用地納入

    売却を思案中だった個人商店のオーナーの希望と取引条件が、事業計画を明確にすることによって買い主に受け入れられ、好条件にて売却することができリストラに踏み切ることができた。

    セザール第二常盤台

    株式会社セザール

    • 敷地面積:399.81m2
    • 建設面積:1,031.58m2
    • 建物延床面積:1,334.86m2
    • 総戸数:16戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上6階建
  • 2000年
    セザール武蔵浦和
    セザールに設用地納入

    工場倉庫用地を競落した法人D社から、隣接地権者の取りまとめ依頼により敷地を確定してマンション計画(案)を作成し売却のサポートをした。

    セザール西浦和

    株式会社セザール

    • 敷地面積:2,193.13m2
    • 建設面積:1,031.58m2
    • 建物延床面積:5,048.02m2
    • 総戸数:59戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上8階建
  • 2001年
    モアグランデ立川
    スペースデザインに用地企画・権利調整・等価交換・建設用地納入

    長年にわたってさまざまな話が出ていたが、土地所有者(国税局)と借地人、大家さん、テナント側(転貸等を含む)の権利調整および住宅の等価交換がまとまり、都市再開発ができた。

    モアグランテ立川

    株式会社スペースデザイン

    • 敷地面積:1,001.28m2
    • 建設面積:390.38m2
    • 建物延床面積:2,993.92m2
    • 総戸数:38戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上6階・地下1階建
  • 2002年
    ルネサンスシティ池袋
    長谷工コーポレーションと新日本建物に用地企画・建設用地納入

    前面道路が4.5mのため道路制限で272%しか建築できない土地を30m道路に面した隣接土地所有者と交渉を重ね同時売却することができ約168%の容積アップとなり、延床面積で約1891.03m2増加し、土地評価、売買価格のアップとなった。

    ルネサンスシティ池袋

    株式会社新日本建物

    • 敷地面積:968.54m2
    • 建設面積:410.53m2
    • 建物延床面積:5,047.78m2
    • 総戸数:57戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上15階建
  • 2003年
    シティハウス千早町
    住友不動産に用地企画・権利調整・等価交換・建設用地納入

    70年以上の住宅居住者との誠意ある等価交換の話と、借地借家人組合や弁護士を通した借家人との権利調整が実を結び、また廃道には行政庁との度重なる折衝で土地の有効活用・都市再開発ができた。

    シティハウス千早町

    住友不動産株式会社

    • 敷地面積:1,131.64m2
    • 建設面積:678.15m2
    • 建物延床面積:2,784.52m2
    • 総戸数:38戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上6階・地下1階建
  • 2004年
    グランシティユーロパレス大山
    日本綜合地所に建設用地納入

    相続税納税のため駐車場用地を売却。建売分譲住宅業者への売却を検討していたが、設計事務所との協議によりマンション用地としての売却の方がより高く売却できた。

    グランシティユーロパレス大山

    日本綜合地所株式会社

    • 敷地面積:799.97m2
    • 建設面積:553.46m2
    • 建物延床面積:2,576.78m2
    • 総戸数:29戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上7階・地下1階建
  • 2005年
    板橋本町プロジェクト
    当社にて用地取得 企画・権利調整、日本ハウズイングに企画建設用地卸し

    個人投資家Kさんからの依頼。店舗、事務所、教会、住宅等の借家人さん達との度重なる交渉により建物明渡しに協力いただき、弊社で用地取得、ワンルーム29戸を企画して売却。

    VELL STAGE板橋本町II

    日本ハウズイング株式会社

    • 敷地面積:191.76m2
    • 建物延床面積:1,179.88m2
    • 総戸数:29戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上9階建
  • 2005年
    ユアコート狭山ヶ丘コンフィア
    西武不動産販売に建設用地納入

    長年にわたり相続調停中であった敷地延長(旗ざお地)の駐車場用地であったが、弁護士・税理士の先生方と度重なる協議を繰り返し、和解直後に東京地裁での売買契約となった。

    ユアコート狭山ヶ丘コンフィア

    西武不動産販売株式会社

    • 敷地面積:6,631.47m2
    • 建設面積:2,670.73m2
    • 建物延床面積:1,4861.15m2
    • 総戸数:168戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上9階建
  • 2006年
    フォレストレジデンス百草園
    アンビシャスに建設用地納入

    フォレストレジデンス百草園

  • 2007年
    ルネサンスヴィラズ・フォート西船橋
    新日本建物に建設用地納入

    建売業者の保有していた事業用地であったが、設計事務所、市役所建築指導課と協議を繰り返し、接道条件の改善によりマンション建設用地への変更に成功した。オークションによる売却。

    ルネサンスヴィラズフォート西船橋

    株式会社新日本建物

    • 敷地面積:4,188.39m2
    • 建設面積:1,733.47m2
    • 建物延床面積:8,530.94m2 (容積対象外面積675.87m2含む)
    • 総戸数:95戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上10階・地下1階建
  • 2008年
    ヴィスタガーデン川越
    東武不動産と業務提携 等価交換・権利調整

    社宅跡地。従前よりの借地人8目、アパート借家人8名、駐車場9ヶ所の利用者との誠意ある権利調整を行い、等価交換3名、買収5名、アパート借家人の明け渡しの協力を得て、長年計画していた再開発事業が成功した。

    ヴィスタガーデン川越

    東武不動産株式会社

    • 敷地面積:5460.91m2
    • 建設面積:2404.34m2
    • 建物延床面積:13704.65m2
    • 総戸数:125戸
    • 構造:鉄筋コンクリート造 地上15階・地下1階建